هشدار وکیل دادگستری رشت؛ «ضرورت تعیین تکلیف اسناد ملکی و ثبت رسمی معاملات در گیلان»
پایگاه خبری آوای سبز آرام ـ در گفت‌وگویی حقوقی با حضور محمد برزگرزاده کلاچاهی، وکیل پایه یک دادگستری، مشاور حقوقی و کارشناس ارشد حقوق خصوصی، وضعیت اسناد ملکی در استان گیلان و آثار اجرای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» مورد بررسی قرار گرفت.
محمد برزگرزاده کلاچاهی در گفت‌وگو با مدیرمسئول پایگاه خبری آوای سبز آرام، با اشاره به اهمیت این قانون اظهار کرد: این قانون با هدف ساماندهی معاملات ملکی، افزایش اعتبار اسناد رسمی، کاهش اختلافات و جلوگیری از کلاهبرداری و سوءاستفاده در معاملات املاک به تصویب رسیده است.
وضعیت املاک در استان گیلان
املاک موجود در گیلان را از نظر وضعیت ثبتی می‌توان در دو گروه کلی قرار داد. گروه نخست، املاکی هستند که سابقه ثبتی داشته و برای آن‌ها سند رسمی صادر شده است. این اسناد شامل اسناد دفترچه‌ای و اسناد تک‌برگ می‌شوند.
گروه دوم، املاکی هستند که فاقد سند رسمی‌اند. بخشی از این املاک دارای بنچاق و سوابق ناشی از اصلاحات ارضی هستند که اصطلاحاً «نسق‌های زارعانه» نامیده می‌شوند و برخی املاک نیز فاقد هرگونه سند رسمی، نسق یا سابقه ثبتی مشخص هستند.
قانون‌گذار طی دهه‌های گذشته تلاش کرده است معاملات مربوط به املاک را در چارچوبی مشخص قرار دهد تا از بروز اختلافات مالی، سوءاستفاده و کلاهبرداری جلوگیری شود؛ با این حال، به دلیل فراهم نبودن زیرساخت‌های لازم، معاملات عادی همچنان رواج داشته‌اند.
تغییر رویکرد قانون‌گذار
تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در سال ۱۴۰۱، نقطه عطفی در روند ساماندهی معاملات ملکی به شمار می‌رود. هدف اصلی این قانون، افزایش نقش سند رسمی و محدود کردن آثار معاملات عادی در مواردی است که ثبت رسمی معامله طبق قانون الزامی شده است.
بر اساس این رویکرد، معاملاتی که خارج از دفترخانه اسناد رسمی انجام می‌شوند، در شرایط پیش‌بینی‌شده در قانون، دیگر از اعتبار سابق برخوردار نخواهند بود. بنابراین، مالکان و خریداران باید هنگام انجام معامله، نوع سند و شیوه صحیح انتقال ملک را با دقت بررسی کنند؛ به نحوی که چنانچه ملکی مشمول قانون الزام باشد، اگر خارج از دفترخانه اسناد رسمی معامله شود، ممکن است با آثار حقوقی پیش‌بینی‌شده در قانون مواجه شود.
ضرورت ثبت ادعاهای مربوط به اسناد غیررسمی
محمد برزگرزاده کلاچاهی با تأکید بر یکی از بخش‌های مهم قانون گفت: در این قانون سامانه‌ای برای ساماندهی و ثبت ادعاهای مربوط به اسناد غیررسمی پیش‌بینی شده است که از آن با عنوان «سامانه ساغر» یاد می‌شود.
به گفته وی، افرادی که نسبت به املاک فاقد سند رسمی یا حقوق مرتبط با این املاک ادعایی دارند، باید در مهلت مقرر قانونی، ظرف دو سال، ادعای خود را در سامانه مربوط ثبت کنند.
این موضوع تنها شامل املاکی که از ابتدا فاقد سند رسمی بوده‌اند نمی‌شود؛ بلکه در مواردی که یک ملک دارای سند رسمی است اما بعداً با سند عادی مورد معامله قرار گرفته، وضعیت حقوقی معامله نیز باید مطابق مقررات جدید تعیین تکلیف شود.
پس از ثبت ادعا، مالک یا ذی‌حق باید در مهلت مقرر اقدامات لازم را برای رسمی کردن وضعیت ملک انجام دهد؛ از جمله اخذ سند رسمی یا، در صورت وجود شرایط قانونی، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی.
پیامدهای بی‌توجهی به مهلت‌های قانونی
بی‌توجهی به مهلت‌های تعیین‌شده می‌تواند برای مالکان تبعات حقوقی جدی به همراه داشته باشد. در صورت عدم ثبت ادعا و انجام اقدامات قانونی در زمان مقرر، چنانچه شخص دیگری با استفاده از شرایط موجود نسبت به ملک سند رسمی دریافت کند، در بسیاری موارد امکان ادعا نسبت به همان ملک برای مالک از بین رفته و ملک از دست مالک خارج می‌شود.
به همین دلیل، صاحبان املاک فاقد سند رسمی نباید تعیین تکلیف وضعیت مالکیت خود را به آینده موکول کنند؛ به‌ویژه در مواردی که ملک ملی یا ساحلی باشد که در این حالت، پس از گذشت مدت مذکور، ممکن است امکان پیگیری ادعا با محدودیت‌های جدی مواجه شود.
اختلاف میان وراث مانع اقدام نیست
این وکیل دادگستری رشت با اشاره به یکی از مسائل رایج در املاک فاقد سند رسمی اظهار کرد: در برخی موارد، میان وراث درباره نحوه تعیین تکلیف ملک اختلاف وجود دارد یا تعدادی از وراث خارج از کشور زندگی می‌کنند.
وی افزود: این اختلافات لزوماً مانع اقدام هر یک از وراث نسبت به سهم خود نیست. هر شخص می‌تواند به میزان سهم مالکیت خود درخواست لازم را ثبت کرده و برای تعیین تکلیف حقوق خود اقدام کند.
برای مثال، اگر ملکی میان ۱۰ وارث تقسیم شده باشد، هر یک از آنان می‌تواند نسبت به سهم یک‌دهم خود اقدام کند. عدم اقدام برخی وراث نباید موجب شود شخص دیگری نیز از پیگیری حق قانونی خود صرف‌نظر کند.
اراضی ملی و مستثنیات در گیلان
موضوع اراضی ملی از دیگر مسائل مهم و حاد در استان گیلان است. وجود گستره وسیعی از جنگل‌ها، مراتع و مناطق کوهستانی در نقاط مختلف استان باعث شده است بسیاری از ساکنان مناطق روستایی و کوهستانی با این مسئله مواجه باشند.
در برخی مناطق، خانواده‌هایی برای چند نسل در خانه‌ها و زمین‌هایی سکونت داشته‌اند که بعدها محدوده آن‌ها از سوی منابع طبیعی، ملی اعلام شده است. ارتفاعات ماسال، شاندرمن و رودبار از جمله مناطقی هستند که چنین مواردی در آن‌ها مطرح شده است.
در گذشته، اشخاص می‌توانستند نسبت به تشخیص ملی بودن زمین از طریق مراجع قانونی و قضایی اعتراض کرده و در صورت وجود شرایط، برای ابطال تشخیص اقدام کنند.
محمد برزگرزاده کلاچاهی تأکید کرد: با توجه به مقررات جدید، افرادی که نسبت به اراضی ملی ادعای مالکیت یا حقوق قانونی دارند نیز باید در مهلت‌های تعیین‌شده نسبت به ثبت ادعا و پیگیری قانونی اقدام کنند. تأخیر در این زمینه می‌تواند پیگیری حقوق آنان را با مشکلات جدی مواجه کند.
اهمیت نوع سند هنگام معامله
محمد برزگرزاده کلاچاهی در ادامه با تأکید بر اهمیت توجه خریداران به نوع سند مالکیت گفت: همه اسناد ملکی مشمول مقررات یکسانی نیستند و شیوه نقل‌وانتقال آن‌ها با یکدیگر تفاوت دارد.
وی افزود: اسناد دفترچه‌ای یا اصطلاحاً «منگوله‌دار» برای انجام برخی معاملات رسمی، باید مطابق مقررات ثبتی ابتدائاً به سند تک‌برگ تبدیل شوند و وضعیت آن‌ها پیش از معامله مورد بررسی قرار گیرد.
در مورد برخی اسناد زرد یا نارنجی نیز، در شرایط فعلی امکان انجام معامله از مسیرهای پیش‌بینی‌شده وجود دارد؛ با این حال، پس از انتقال و تغییر وضعیت سند، مقررات مربوط به سند جدید بر آن حاکم خواهد شد.
در مقابل، اسناد سبزرنگ جدید از شرایط متفاوتی برخوردارند و نقل‌وانتقال آن‌ها باید مطابق مقررات، به صورت رسمی و از طریق دفترخانه اسناد رسمی انجام شود.
هشدار درباره قولنامه و پرداخت پیش‌پرداخت
این وکیل دادگستری در ادامه به خریداران املاک دارای سند سبزرنگ هشدار داد که در پرداخت پیش‌پرداخت‌های سنگین احتیاط کنند.
وی گفت: تنظیم قولنامه عادی در بنگاه، خانه یا هر محل دیگری، جایگزین انتقال رسمی ملک نمی‌شود. در چنین شرایطی، اگر فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی خودداری کند، خریدار ممکن است نتواند الزام او به انتقال ملک را مطابق تصور خود پیگیری کند و در برخی موارد، موضوع مطالبه وجه پرداخت‌شده مطرح خواهد بود.
از این رو، پیش از پرداخت مبالغ قابل توجه، باید مالکیت فروشنده، وضعیت ثبتی ملک و امکان انتقال رسمی آن بررسی شود.
نقش نهادهای عمومی در آگاهی‌رسانی
آگاهی مردم از تکالیف قانونی، نقش مهمی در جلوگیری از تضییع حقوق مالکانه دارد. هرچند پس از انتشار رسمی قانون، اصل بر آگاهی اشخاص از مقررات است، اما نهادهای عمومی نیز می‌توانند نقش مؤثری در اطلاع‌رسانی ایفا کنند.
دهیاری‌ها در روستاها، شهرداری‌ها در محدوده‌های شهری و رسانه‌هایی مانند صداوسیما می‌توانند با انتشار اطلاعیه، نصب بنر و تولید برنامه‌های آموزشی، مردم را نسبت به مهلت‌ها و تکالیف قانونی آگاه کنند.
این مسئله به‌ویژه در مناطق روستایی اهمیت بیشتری دارد؛ زیرا ممکن است برخی مالکان از تغییرات قانونی و ضرورت تعیین تکلیف اسناد و حقوق خود اطلاع کافی نداشته باشند.
هزینه دریافت سند و نقش بنیاد مسکن
یکی دیگر از دغدغه‌های مالکان، هزینه‌های مربوط به دریافت سند رسمی است. بر اساس توضیحات ارائه‌شده، قانون‌گذار برای برخی فرآیندهای مربوط به تعیین تکلیف املاک، تسهیلات و تخفیف‌هایی در نظر گرفته است.
در مناطق روستایی، بنیاد مسکن در فرآیند شناسایی و صدور سند نقش دارد و دهیاری‌ها نیز می‌توانند مدارک مالکان را جمع‌آوری و هماهنگی‌های لازم را انجام دهند. بنابراین، در مواردی که ارائه خدمات طبق قانون بدون دریافت هزینه پیش‌بینی شده باشد، مطالبه وجه از مردم محل ایراد خواهد بود.
البته در برخی روش‌های دیگر اخذ سند، از جمله فرآیندهای مربوط به قوانین ساماندهی یا تعیین تکلیف، ممکن است هزینه‌هایی وجود داشته باشد؛ هرچند برای برخی از این موارد نیز تسهیلات و تخفیف‌هایی در نظر گرفته شده است.
قانون شامل چه املاکی می‌شود؟
مقررات مربوط به تعیین تکلیف اسناد تنها به خانه‌های مسکونی محدود نمی‌شود. زمین‌های کشاورزی، باغ‌ها، شالیزارها، زمین‌های زراعی و سایر انواع اراضی نیز می‌توانند مشمول این مقررات باشند.
همچنین اعیان با کاربری‌های مختلف، از جمله واحدهای مسکونی، تجاری و مغازه‌ها، در چارچوب مقررات مربوط به املاک قرار می‌گیرند.
بنابراین، هرگاه از «ملک» سخن گفته می‌شود، باید انواع مختلف زمین و اعیان با کاربری‌های گوناگون را نیز در نظر گرفت.
حقوق انتفاعی و ارتفاقی
تکلیف قانونی تنها به مالک عرصه و اعیان محدود نمی‌شود و ممکن است شخصی مالک خود ملک نباشد، اما نسبت به آن دارای حق قانونی باشد.
برای نمونه، ممکن است پدری ملکی را به فرزند خود منتقل کرده باشد، اما حق استفاده از آن را تا پایان عمر برای خود حفظ کرده باشد. در این شرایط، دارنده حق انتفاع نیز باید نسبت به ثبت و تعیین تکلیف حق خود توجه داشته باشد.
حقوق ارتفاقی نیز اهمیت مشابهی دارند. برای مثال، ممکن است مسیر رفت‌وآمد فردی از داخل ملک دیگری عبور کند یا مسیر آب، زهکش و آب‌بر یک زمین کشاورزی از ملک دیگری بگذرد.
دارندگان چنین حقوقی نیز باید نسبت به ثبت و تعیین تکلیف حقوق خود اقدام کنند.
افزایش اعتبار اسناد رسمی
یکی از اهداف اصلی قانون، افزایش اعتبار سند رسمی و ایجاد امنیت بیشتر برای خریداران است. با ثبت رسمی مالکیت، خریدار اطمینان بیشتری خواهد داشت که ملک مورد معامله پیش از آن به شخص دیگری منتقل نشده است.
در گذشته ممکن بود فردی ملکی را با سند رسمی خریداری کند و سال‌ها بعد شخص دیگری با ارائه یک سند عادی قدیمی، مدعی مالکیت یا انجام معامله مقدم شود. چنین اختلافاتی گاهی موجب تشکیل پرونده‌های طولانی در مراجع قضایی می‌شد.
با تقویت جایگاه سند رسمی و محدود شدن آثار اسناد عادی معارض، نحوه انجام معاملات اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. این رویکرد می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات، کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌های ملکی جلوگیری کند.
توصیه پایانی به مالکان و خریداران
محمد برزگرزاده کلاچاهی در پایان با تأکید بر ضرورت توجه به مقررات جدید توصیه کرد: مالکان املاک فاقد سند رسمی، صاحبان نسق‌های زارعانه، وراث، دارندگان حقوق انتفاعی و ارتفاقی و افرادی که نسبت به اراضی ملی ادعا دارند، وضعیت حقوقی خود را بررسی کرده و اقدامات لازم را در مهلت‌های قانونی انجام دهند.
وی همچنین به خریداران توصیه کرد پیش از انجام معامله، نوع سند مالکیت، وضعیت ثبتی ملک و امکان انتقال رسمی آن را بررسی کنند و در مواردی که قانون، انتقال رسمی را الزامی کرده است، صرفاً به قولنامه یا نوشته‌های عادی اکتفا نکنند.
اجرای صحیح این قانون می‌تواند ضمن افزایش امنیت معاملات، اعتبار اسناد رسمی را تقویت کرده و زمینه کاهش اختلافات و دعاوی ملکی در مراجع قضایی را فراهم کند.
شماره همراه ؛ ۰۹۱۱۳۸۵۹۸۳۱
